Het aangaan van een renovatieproject kan zowel een uitdagende als een lonende ervaring zijn. Maar in tegenstelling tot het bouwen van een nieuwe woning, begin je bij een verbouwing nooit vanaf nul.
Daarom kan het renoveren van een huis complex zijn en vatbaar voor onvoorziene problemen en kosten. Een goede voorbereiding is dus heel belangrijk. Wij hebben enkele van onze beste tips verzameld om van jouw project een succes te maken en voor het kopen van de juiste woning om te renoveren.
1. Controleer het dak
Gebroken of ontbrekende dakpannen, gootstukken of ondervilt en versleten punten op het dak moeten worden genoteerd. Als er maar een paar dakpannen moeten worden vervangen, kost het maar een paar honderd euro, maar als de schade groot is, kan er een nieuw dak nodig zijn. Deze klus kost voor een driekamerwoning ongeveer € 5.000 – € 10.000.
2. Wees voorbereid op concurrentie
Wanneer er veel belangstelling voor een woning is, worden vaak meerdere biedingen door verschillende geïnteresseerden uitgebracht. De makelaar zal je dan de datum en tijd laten weten waarop alle biedingen binnen moeten zijn. Wanneer je je bod indient, moet je een brief met je definitieve bod indienen, samen met de gegevens van je advocaat en een principeverklaring voor de hypotheek van je geldschieter.
Vaak loont het om een brief aan de eigenaar van het huis te schrijven, waarin je uiteenzet waarom jij een goede keuze bent – geen verplichtingen, grote aanbetaling enz. Voeg ook wat persoonlijke informatie toe over waarom jij het onroerend goed wilt kopen en een betrouwbare keuze bent.
3. Je hebt niet altijd een bouwvergunning nodig
Voor een aanzienlijk aantal renovatie- en uitbreidingsprojecten is geen bouwvergunning vereist. Deze omvatten interne verbeteringen, die geen invloed hebben op het uiterlijk van het gebouw en kleine uitbreidingen.
Als je substantiële wijzigingen aanbrengt, zoals het toevoegen van een grote uitbreiding aan een bestaand gebouw, moet je waarschijnlijk wel een bouwvergunning aanvragen. Daarnaast moet je ook denken aan een afvalcontainer en een eventuele vergunning om het afval te kunnen storten.
4. Budget voor nieuwe elektriciteit
De elektriciteit in oude panden moet vaak worden vernieuwd. Let op verouderde zekeringkasten, lichtschakelaars, ronde stekkers en met stof bekleed flex.
Het opnieuw bedraden van een gemiddeld huis met drie slaapkamers kost je tussen de € 3.000 en € 4.000. Dit omvat het verwijderen van de oude bedrading, het installeren van een nieuwe stroomgroep en het optillen en vervangen van de vloerdelen. Het omvat niet het repareren van het pleisterwerk of opnieuw pleisteren. De kosten kunnen hoger zijn als je besluit om extra verlichtingsarmaturen en stopcontacten te laten installeren.
5. Pas op voor vocht
Er zijn verschillende oorzaken van vocht, waarvan sommige duurder zijn om te repareren dan andere. Vocht is vaak duidelijk te zien: vochtvlekken op vloeren en muren zijn meestal, maar niet altijd, duidelijk te zien.
Oorzaken variëren van lekkende goten of verstopte afvoeren (die vrij eenvoudig te herstellen zijn) tot ongeschikte moderne ingrepen, zoals cementpleisters, betonnen vloeren en ingespoten vochtwerende banen, die een oud gebouw niet laten ‘ademen’. Deze zijn iets duurder om te verhelpen.
6. Controleer op rot
Zorg ervoor dat je goed kijkt naar rot, een schimmel die hout kan vernietigen. Rot komt voor in slecht geventileerde ruimtes en wordt vaak in oude huizen aangetroffen in de dakruimte of onder vloerplanken. Pas op voor wattenachtige massa’s en een sterke muffe geur wanneer je het tapijt optilt. Het kost ongeveer € 1.000, – om hier vanaf te komen. Natrot is niet zozeer een probleem, het komt voor bij hout dat wordt blootgesteld aan veel vocht.
7. Inspecteer de radiatoren
Een gebrek aan radiatoren zou erop kunnen moeten wijzen dat er geen centrale verwarming aanwezig is. In plaats daarvan kunnen er bijvoorbeeld oude warmteaccumulatoren aanwezig zijn. Het aanleggen van een nieuw verwarmingssysteem (een ketel en radiatoren) in een gemiddeld huis kost ongeveer € 3.500- € 5.000. Vergeet dit niet in je budget op te nemen. Deze kosten kunnen hoger zijn als je het pand op gas moet aansluiten of als je niet-netstroomoplossingen moet installeren, zoals een olietank of een warmtepomp.
Oude radiatoren en een oude ketel kunnen ook een duidelijk teken zijn dat het bestaande verwarmingssysteem mogelijk moet worden bijgewerkt in de vorm van nieuwe, efficiëntere radiatoren en/of een nieuwe ketel.
8. Maak een werkschema
Stel voordat je met je verbouwing begint een werkschema op. Zonder planning kan het hele proces echt chaotisch worden, met overlappingen tussen handelaars en veel taken, die om kosten te besparen tegelijkertijd hadden kunnen worden uitgevoerd maar die uiteindelijk afzonderlijk moeten worden uitgevoerd.
In een schema staat welke werkzaamheden aan het huis gedaan moeten worden en in welke volgorde. Naast één schema voor het hele project, is het vaak handig om een project in fasen op te splitsen, zoals ‘keukenuitbreiding’, ‘badkamer naar boven verplaatsen’, ‘zolderconversie’ enz. en een schema voor elk project hebben.
9. Is het bewoonbaar?
Houd er rekening mee dat sommige hypotheekverstrekkers mogelijk weigeren om een lening te geven voor een onbewoonbaar onroerend goed, terwijl anderen je op basis van de huidige waarde van het huis zullen lenen, maar dan niets meer zullen lenen totdat het project is voltooid – bekend als het toepassen van een ‘retentie’ op de lening.
10. Breek de badkamer op de begane grond er niet uit
Badkamers op de begane grond zijn in oude huizen heel gebruikelijk. Het creëren van een nieuwe badkamer op de eerste verdieping ter vervanging van een bestaande slaapkamer kan ongeveer € 2.000 of meer kosten, maar dit betekent dat je ergens een slaapkamer kwijtraakt.
Maar als je een badkamer op de bovenverdieping moet verbouwen, kun je met een badkamer op de begane grond de faciliteiten in gebruik houden terwijl de nieuwe wordt verbouwd. Mocht je een extra doucheruimte op de begane grond willen, dan zijn het sanitair en de afvoer al aanwezig.
11. Neem even de tijd voordat je aan je renovatie begint
Zeker als je tijdens de verbouwing in je huis wilt gaan wonen, kan het verleidelijk zijn om meteen aan het werk te gaan. Laten we eerlijk zijn, niemand wil langer op een bouwterrein wonen dan nodig is.
Het kan echter lonend zijn om even de tijd te nemen voordat je aan het werk gaat. Dit geeft je niet alleen de tijd om je grondig voor te bereiden, maar ook om het huis goed te leren kennen. Je kunt bijvoorbeeld observeren welke kamers de hele dag door natuurlijk licht ontvangen, naar welke ruimtes je van nature aangetrokken wordt en welke je niet direct nodig hebt en dienovereenkomstig moet worden verbouwd of bewerkt.
Bovendien is het vrij onwaarschijnlijk dat je al binnen enkele maanden kunnen beginnen, tenzij je al een aannemer hebt of transacties tijdens het koopproces hebt uitgevoerd.
12. Laat een meetonderzoek doen
Als je van plan bent om aanzienlijk aan het nieuwe pand te gaan verbouwen, zorg er dan voor dat je een opgemeten enquête krijgt (d.w.z. lasermetingen en scans van het pand). Het zorgt ervoor dat het ontwerp nauwkeurig is en er hoeft niet gegist te worden.
13. Bereid je voor op veilingen
Kopen op een veiling kan een ontmoedigend proces zijn. Het vereist een snelle besluitvorming en de acceptatie dat als de hamer valt, als je de succesvolle bieder bent, er geen weg meer terug is. Het loont de moeite om eerst een paar veilingen bij te wonen om een idee van het proces te krijgen en om het onroerend goed vóór de veiling grondig te onderzoeken en alle relevante eigendommen en landonderzoeken uit te voeren om nare verrassingen later te voorkomen.
Plus een onderzoek – allemaal binnen de vier tot zes weken tussen de aankondiging van de veiling en de biedingsdag. Je moet dus voorbereid zijn en in staat zijn om een aanzienlijk bedrag vast te leggen zonder zeker te weten dat het eigendom van jou is, samen met een aanbetaling van 10% voor de dag waarop de contracten worden ondertekend en de resterende 90% binnen 28 dagen. Je moet de reguliere overdrachtswerkzaamheden laten uitvoeren om grenzen en titels te controleren en ook vragen te stellen aan de advocaat van de verkoper.
14. Plan waar je verblijft
Als het onroerend goed, dat je koopt, onbewoonbaar is, heb je een woonruimte nodig terwijl je het bewoonbaar maakt. Wil je tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in jouw oude woning blijven wonen, dan bieden sommige hypotheekverstrekkers een optie aan waarbij je je eigen woning vooraf laat taxeren, waarna voor je financieringsbehoefte rekening wordt gehouden met de verkoopcijfers van je woning.
Als je eenmaal je renovatie heeft voltooid of vaak net daarvoor, zet je je oude huis te koop. Zodra het is verkocht, worden de definitieve cijfers uitgewerkt.
15. Renoveren is moeilijk
Afhankelijk van de omvang van het werk dat je moet uitvoeren, moet je je goed op enkele praktische zaken voorbereiden. Namelijk een onvermijdelijke periode waarin je zonder basisvoorzieningen zit als gevolg van bewegende ketels, elektriciteitsmeters, verbruikerseenheden enzovoort (ook een veelvoorkomende oorzaak van vertraging bij de start is het omgaan met nutsbedrijven, dus plan vooruit) .
Stof is het andere ding waar veel mensen genoeg van krijgen. Minimaliseer het door werkgebieden in fasen af te sluiten en het gedenkwaardige doorbreken zo laat mogelijk te laten (d.w.z. het werk zoveel mogelijk buiten houden).
16. Behoud de ramen
Als je renovatieproject de originele ramen nog heeft – waarschijnlijk van hout of metaal – doe er dan alles aan om ze te redden voordat je zelfs maar overweegt om ze te vervangen. Zelfs als erg beschadigd zijn, kunnen ze altijd nog worden gerepareerd. Beschermd stadsgezicht adviseert dat, op voorwaarde dat er ten minste 50% van het origineel overblijft, een raam moet worden gerepareerd in plaats van vervangen.
17. Huur een bouwkundig ingenieur in
Als je project bestaat uit het verwijderen van dragende muren, het zagen van dakspanten, het verbreden van raam- of deuropeningen of het aanpassen van een deurkruk, dan is het een goed idee en vaak essentieel om een bouwkundig ingenieur te raadplegen. Zij kunnen je adviseren over de plaatsing, de grootte en het soort stalen balk dat nodig is voor het verwijderen van muren enz.
18. Overweeg een garantie
Garanties zijn niet essentieel, maar vaak wel een goed idee. Ze dekken je huis tegen gebreken in het ontwerp, de materialen of de bouwkwaliteit, samen met eventuele problemen, die daaruit kunnen voortvloeien. Garanties lopen meestal voor 10 jaar en als je van plan bent om er een te regelen, doe dit dan vroeg omdat de premies hoger worden naarmate je verder in het project komt.
19. Pas op voor verborgen kosten
Mogelijk moet je wat kosten betalen om het huis weer bewoonbaar te krijgen, zoals het opnieuw aansluiten van de watertoevoer of een bouwafval container huren.
Andere vergoedingen, die je misschien zullen verrassen, zijn onder meer taxatiekosten (meestal gebaseerd op de waarde van het voltooide onroerend goed) en, bij sommige renovatiehypotheken, kan er een vergoeding zijn die moet worden betaald vóór de vrijgave van elke fasebetaling.
Simpel gezegd, het overnemen van een oud pand betekent omgaan met het onbekende. Wat ook onbekende uitgaven betekent.
20. Een analyse van de woning is essentieel
Wij raden het altijd aan om een bouwtechnische keuring uit te laten voeren omdat je hierdoor precies weet wat de staat van de woning is. Deze keuringen variëren doorgaans van € 500 tot meer dan € 1.000, afhankelijk van de grootte, de locatie en de ouderdom van het huis.
Een bouwtechnische keuring zal belangrijke problemen, zoals de behoefte aan een nieuw dak of problemen zoals vocht of verzakkingen aan het licht brengen. Het onderzoek zal ook aan het licht brengen of je nog eventueel andere onderzoeken moet laten uitvoeren (zoals bijvoorbeeld een asbestinventarisatierapport).
Houd er echter wel rekening mee dat een landmeter geen verborgen problemen zal kunnen ontdekken en meestal geen idee van de kosten heeft.
